نویسنده: الیزابث کاپل/ تحلیلگر سیاسی و اقتصادی
مترجم: محمدصادق یوسف‌زاده/ دبیر سرویس «آمایش سرزمین»


فوریه‌ی گذشته، جغرافیدان شهری تام اسلاتر در توییتر شخصی خود باور متعارف در مورد قیمت بالای مسکن را زیر سؤال برد: «یکی از مخرب‌ترین اسطوره‌های زمانه‌ی ما این است: بحران مسکن را می‌توان با استفاده از عدم توازن بین عرضه و تقاضا توضیح داد.»

زمستان گذشته وقتی شهردار بیل د بلازیو در حضور شورای شهر نیویورک و بخش برنامه‌ریزی شهری آن سخن می‌گفت بر همین باور متعارف در مورد مشکل مسکن تأکید کرد.

کارل وایسبورد، مدیر بخش برنامه‌ریزی شهری اظهار کرد: «چون جمعیت ما همچنان در حال افزایش است و فشار بر بازار اجاره در سراسر شهر ادامه دارد (۷۰ درصد خانوارهای شهری نیویورک اجاره‌نشین‌اند) ما باید سطح بالای مجموع تولید مسکن را حفظ کنیم تا بتوانیم استطاعت تهیه‌ی مسکن را بهبود بدهیم.»

اما وایسبورد در اظهاراتش آماری که توسط انجمن غیرانتفاعی توسعه و اسکان محله در سال ۲۰۱۳ منتشرشده را نادیده گرفت:

«از سال ۲۰۰۰ تا ۲۰۱۰ جمعیت نیویورک ۲٫۱ درصد افزایش یافت درحالی‌که بر اساس مرکز آمار آمریکا تعداد واحدهای مسکونی اشغال‌شده در همین مدت دو برابر این نرخ است یعنی ۵٫۳ درصد… اگر قرار بود با ساخت‌وساز بیشتر بحران مسکن قابل استطاعت حل شود می‌بایست طی این دوره نسبت هزینه‌ی مسکن به درآمد خانوار کاهش می‌یافت اما آنچه اتفاق افتاد افزایش متوسط نرخ اجاره‌بها و افزایش سهم آن از هزینه‌های خانوار بیش از نرخ تورم بود.»

شهردار و معاونانش گاهی وجود عوامل دیگر در بحران مسکن را تصدیق می‌کنند اما آن‌ها هرگز نیروی محرک اساسی افزایش قیمت مسکن یعنی سوداگری املاک را به رسمیت نشناخته‌اند.

تا زمانی که شهر گرفتار سوداگری بازار املاک است، مسکن قابل استطاعت همچنان دور از دسترس اکثریت نیویورکی‌ها باقی خواهد ماند.

راهکار نئولیبرال

این نظریه‌ که عدم توازن بین عرضه و تقاضا، بحران مسکن را به وجود آورده تبدیل به باوری بدیهی شده است. به همین سادگی: مردم به شهرها مهاجرت می‌کنند و با افزایش جمعیت، افزایش نرخ اجاره‌بها در یک بازار رقابتی اجتناب‌ناپذیر است.

اما این دیدگاه تقلیل‌گرایانه نقش سوداگران و سایر تولیدکنندگان مسکن که نقش اصلی را در ایجاد این تقاضا و افزایش قیمت‌ها و اعیانی‌سازی و جابجایی فقیرترین ساکنان دارند نادیده می‌گیرد.

نیل اسمیت، جغرافیدان، این فرآیند را به‌خوبی در مقاله‌ی کلاسیکش در سال ۱۹۷۹ در مورد اعیانی‌سازی با عنوان «بازگشتی به جنبش شهر با سرمایه نه با مردم» بیان کرده است. وی در آن مقاله می‌گوید: «وقتی نقش سازندگان، توسعه‌دهندگان، صاحب‌خانه‌ها، اعطاکنندگان وام رهنی، نهادهای دولتی، مشاوران املاک و مستأجران را بررسی می‌کنیم به نظر می‌رسد نیاز به تولید و به‌خصوص نیاز به کسب سود انگیزه‌ی اصلی اعیانی سازی است نه ترجیحات مصرف‌کنندگان… گرچه بین تولید و مصرف همزیستی برقرار است اما در این همزیستی غلبه با تولید است؛ ترجیح مصرف‌کننده و تقاضا برای مسکن اعیانی‌سازی‌شده بالاخره می‌تواند ایجاد شود.»

زمانی که اسمیت مقاله‌اش را می‌نوشت سرمایه‌گذاری در املاک هنوز ماهیتی محلی داشت؛ اما مقررات زدایی و خدمات مالی دهه‌ی پررونق ۸۰ میلادی که باعث ادغام بازار املاک در بازارهای مالی شد، موجب شدت گرفتن سوداگری‌ها در زمین و مسکن شد. محصولات خلاقانه‌ی مالی مانند اوراق بهادار وام مسکن، بازار املاک را سیال‌تر کرد و آن را به دارایی‌ قابل معامله تبدیل نمود. خیلی زود سرمایه‌گذارانی که به دنبال سودهای بالاتر بودند پول‌های خود را از تولید صنعتی به فضای ساخت‌وساز منتقل کردند.

سوداگری مسکن در نیویورک اشکال متعددی دارد؛ اما چه در انتهای بالایی بازار، چه در انتهای پایینی آن، همه‌ی سوداگران در این دیدگاه که مسکن یک دارایی مالی است که برای به‌دست آوردن حداکثر سود ساخته یا خریده می‌شود مشترک هستند. مسکن ازنظر آنان جایی برای تأمین نیاز بنیادی انسان به سرپناه نیست.

گرچه هنوز پژوهش‌های جزئی‌تری برای تعیین دقیق مقدار خساراتی که کالایی‌سازی مسکن به بار آورده باید انجام شود اما  واضح است که انفجار سوداگری مسکن، نقشی اساسی در افزایش قیمت‌ها و ایجاد امواج شدید اعیانی‌سازی داشته که باعث رانده شدن اکثریت مردم به‌سوی حاشیه‌های شهر شده است.

اما چطور د بلازیو چنین عامل مهمی در ایجاد بحران مسکن شهر را نادیده می‌گیرد؟ پاسخ را در زبانی که شهرداری‌چی‌ها در پاسخ به انتقادات به کار می‌گیرند می‌توان یافت. در ادامه‌ی فرضیاتی درباره‌ی عرضه و تقاضا که محور اصلی اقتصاد جریان اصلی است، آن‌ها از افزایش اجاره‌بها و اعیانی‌سازی نه به‌عنوان سوداگری بلکه به‌عنوان «فشار بازار» نام می‌برند؛ واژه‌ای که آن‌قدر از آن استفاده می‌کنند که تقریباً به یک مانترا برایشان تبدیل‌شده است.

آنها بازار را نه به‌عنوان محصولی از عمل انسانی بلکه به‌مثابه‌ی نیرویی خنثی تصویر می‌کنند، مانند نیروی جاذبه. مثلاً د بلازیو در مصاحبه‌ای گفته است: «تأثیرات بی‌رحم نیروهای بازار دائماً در حال ازجاکندن مردم می‌شود.»

طبیعی‌ جلوه‌دادن بازار البته خصیصه‌ی اصلی ایدئولوژی نئولیبرال است.طبیعی‌ جلوه‌دادن بازار البته خصیصه‌ی اصلی ایدئولوژی نئولیبرال است. د بلازیو خودش را به‌عنوان سیاستمداری پیشرو در عصر جدیدی از سیاست‌های مترقیانه[۱] معرفی می‌کند اما وی هرگز پایش را از حدود پارادایم نئولیبرال حکمروایی شهری فراتر نگذاشته است. پارادایمی که به‌جای تمرکز بر سیاست‌های کاهش فقر بر تحریک رشد اقتصادی متمرکز است.

مسکن نیویورک

د بلازیو خود را خیلی بیشتر از اد کاچ یا رودی جولیانی یا مایکل بلومبرگ[۲] دغدغه‌مند درباره‌ی کاهش فشارهای اقتصادی نشان می‌دهد (در طول کمپین انتخاباتی‌اش سوگند خورده بود که با نابرابری مبارزه کند).

اما درواقع او هم مانند اسلاف خودش رشد اقتصادی در گونه‌ی توسعه‌ی املاک را با آغوش باز می‌پذیرد و تا آنجا پیش می‌رود که فعالان بخش بازار املاک را در سمت‌های بالای بخش مسکن و برنامه‌ریزی شهری می‌گمارد.

د بلازیو در سخنرانی‌اش در سال ۲۰۱۵ اظهار می‌کند که هیچ‌چیز واضح‌تر از افزایش قیمت مسکن نمی‌تواند نشانگر شکاف نابرابری باشد و او سعی کرده این شکاف را از طریق تقویت مقررات اجاره‌داری پر کند. چنین اقداماتی که به فکر شهرداران قبلی هم خطور نمی‌کرد می‌توانست نقش مهمی در مهار سوداگری ایفا کند.

اما آنچه شهردار با یک دست به مستأجران می‌دهد، با دست دیگرش از آن‌ها می‌ستاند. در رویکرد کلی وی به بحران او سعی نمی‌کند بازار سوداگری را از رونق بیندازد زیرا نحوه‌ی مدیریت او با الزامات صنعت املاک همسوست. آلن گلن، معاون د بلازیو در مسکن و توسعه‌ی اقتصادی این موضع را در مصاحبه‌ای که با یک مجله‌ی املاک و مستغلات به‌خوبی روشن می‌کند:

ما می‌خواهیم بازارها داغ باقی بمانند. این برای ما خوب است. هرچه مردم بیشتر خانه بسازند درصد خانه‌های قابل استطاعت هم بیشتر می‌شود و صنعت ساخت‌وساز هم از اینکه وارد این مبادله بشود خوشحال‌تر خواهد بود. در حال حاضر ما از اشتهای سیری‌ناپذیر فعالان املاک نیویورکی با آغوش باز استقبال می‌کنیم.

معنای این حرف این است که محور اصلی برنامه‌ی شهردار برای مسکن قابل استطاعت به‌جای مخالفت با بازار بیش‌فعال در پی تلاش برای بهره بردن از آن است.

طبق طرح د بلازیو، شهر توسعه‌دهندگان را تشویق می‌کند تا در ساخت‌وسازهایشان قسمتی را به واحدهای ارزان‌قیمت‌تر اختصاص دهند. این مشوق‌ها در یکی از دو شکل صورت می‌گیرد.

اول اینکه ۱۵ محله را دوباره منطقه بندی می‌کنند تا به توسعه‌دهندگان اجازه دهند ساختمان‌های با تراکم بالاتر بسازند—و درنتیجه سود بیشتری ببرند—به شرطی که آن‌ها هم مقداری واحد ارزان‌قیمت‌تر در ساختمان‌هایشان در اختیار بگذارند. این سیاست دربردارندگی اجباری مسکن[۳] (MIH) نامیده می‌شود و ۱۲ هزار واحد ارزان‌قیمتی که به وجود خواهد آورد تا انتها ارزان‌قیمت باقی خواهند ماند. دوم اینکه شورای شهر به واحدهای ارزان‌قیمت در ساختمان‌های پراکنده در شهر یارانه بدهد؛ اجاره‌ی این ۶۸ هزار واحد تا ۳۰ سال پایین خواهد ماند.

اگرچه این روش دوم تا ۸۵ درصد واحدهای ارزان‌قیمتی را که به برکت طرح مسکن نیویورک ساخته‌شده‌اند را در برمی‌گیرد اما به‌ندرت نامی از آن در بیانیه‌های عمومی شورای شهر برده می‌شود. نتیجتاً اخبار رسانه‌ها هم تقریباً به‌کلی آن را نادیده می‌گیرند و این‌طور القاء می‌کنند که همه‌ی طرح مسکن همان دربردارندگی اجباری (MIH) است.

این حذف (روش دوم) باعث می‌شود د بلازیو طرح دربردارندگی اجباری مسکن (MIH) را موجب استحصال بیشترین واحد ارزان‌قیمت از توسعه‌دهندگان بدون آنکه هزینه‌ای برای شهر ایجاد کنند، بداند. درحالی‌که MIH تنها ۱۵ درصد از تعداد واحدی که قرار بود بر اساس برنامه ایجاد شود را شامل می‌شود. این واقعیت گویای آن است که دستاورد د بلازیو در این برنامه چندان اثربخش نیست.

نهایتاً نیازی به پیچیدگی‌های آماری نیست تا متوجه شویم به ازای هر واحد ارزان‌قیمتی که در طرح د بلازیو ساخته ‌می‌شود، دو واحد به قیمت آزاد هم ساخته می‌شود: بر اساس تخمین خود شهرداری ۱۶۰ هزار واحد مسکن باقیمت بازار آزاد. منتقدان معتقدند با این طرح، ساخت‌وسازهایی که در محلات مختلف، از نیویورک شرقی تا برانکس جنوبی، اتفاق خواهد افتاد موجب ترغیب اعیانی‌سازی[۴] و ازجاکندگی[۵] بسیاری از مردم خواهد شد که اکثرشان هم سیاهان و لاتین‌تبارهای کم‌درآمد خواهند بود.

در پاسخ به این انتقادات، مقامات به عبارت تکراری «هیچ آلترناتیوی وجود ندارد» رجوع می‌کنند. در پاسخ به این انتقادات، مقامات به عبارت تکراری «هیچ آلترناتیوی وجود ندارد» رجوع می‌کنند.آن‌ها می‌گویند حتی بدون اجرای این طرح هم اعیانی‌سازی در این مناطق اتفاق خواهد افتاد و مانند خود بازار اعیانی‌سازی هم یک نیروی غیرقابل‌کنترل و بی‌رحم است. آن‌ها معتقدند نمی‌توان جلوی ساخت‌وساز در شهری مثل نیویورک را گرفت.

آلترناتیوی وجود دارد

اعیانی‌سازی و افرایش اجاره‌بها اجتناب‌ناپذیر نیستند. آلترناتیوی برای رویکرد بازار-محور د بلازیو وجود دارد؛ اما اگر شهر در مورد پایین آوردن قیمت مسکن جدی است باید خواستار به رسمیت شناختن و اقدام در مورد سوداگری توسعه‌ی املاک و مستغلات باشد.

این اولین بخش از یک طرح جایگزین مؤثر است. ساخت واحدهای جدید عنصر ثانوی در یک سیاست مؤثر مسکن محسوب می‌شود. در غیاب کمک‌های مالی فدرال برای ساخت مسکن اجتماعی، ساختمان‌های جدید می‌توانند در قالب طرح‌هایی مانند کمیته‌ی سرپرستی زمین[۶]، تعاونی مسکن[۷] یا مسکن مشارکتی[۸] که طرح‌هایی موفق بوده‌اند ساخته شوند. این طرح‌ها می‌توانند واحدها را به‌صورت دائم از بازار تجاری مسکن خارج کنند و برای همیشه آن‌ها را قابل استطاعت نگه دارند.

تنها یک شهردار شجاع و غیر ارتدکس چنین خط‌مشی‌ای را قبول خواهد کرد؛ و هیچ شهرداری بدون داشتن پشتوانه‌ی قوی و مستمر مردمی خود را با صنعت املاک و حامیان مالیش درنخواهد انداخت. تنها یک شهردار شجاع و غیر ارتدکس چنین خط‌مشی‌ای را قبول خواهد کرد؛ و هیچ شهرداری بدون داشتن پشتوانه‌ی قوی و مستمر مردمی خود را با صنعت املاک و حامیان مالیش درنخواهد انداخت.بااینکه هنوز در بین فعالان ضد سوداگری اتفاق‌نظری درباره‌ی مزایا و معایب کار در وضعیت موجود بازار وجود ندارد اما این‌گونه فعالیت‌های ضد سوداگری روبه رشد می‌تواند سنگ بنایی باشد برای جنبش‌های گسترده‌تر.

د بلازیو مدعی است که «کار ما به‌عنوان حاکمیت این است که تا جایی که امکان دارد در نظام بازار آزاد دخالت کنیم تا تضمین کنیم منافع مردم محافظت می‌شوند.» و اصرار دارد که MIH دقیقاً همین کار را می‌کند؛ اما فعالان ضد سوداگری اقدامات بسیاری مؤثرتری پیشنهاد کرده‌اند که شهر می‌تواند با اجرای آن‌ها «تضمین کند که منافع مردم محافظت خواهد شد.»

گرچه تأکید بر مبارزه با سوداگری به‌جای تشویق به ساخت‌وساز جدید، دولت را به چالش علیه منافع قدرتمندان وا می‌دارد اما تا زمانی که شهر از مقابله با سوداگری سرباز زند، هرگونه تلاش هم برای حل بحران مسکن بی‌نتیجه خواهد ماند.

پی‌نوشت

[۱] progressive politics: درواقع آن دسته از سیاست‌هایی هستند که گرچه همچنان جزئی از سیاست‌های لیبرال محسوب می‌شوند اما معتقد به دخالت بیشتر دولت در اقتصاد و کنترل بیشتر بر بنگاه‌های بزرگ اقتصادی هستند. برنی سندرز از چهره‌های شاخص این جریان محسوب می‌شود.

[۲] شهرداران سابق نیویورک

[۳] Mandatory Inclusionary Housing

[۴] gentrification

[۵] displace

[۶] community land trusts: کمیته سرپرستی زمین یک مؤسسه غیرانتفاعی است که مسکن قابل استطاعت، باغ‌های مشترک، ساختمان‌های شهری، فضاهای تجاری و دارایی‌های مشترک دیگر را از طرف یک کمیته، توسعه می‌دهد و بر آنها نظارت می‌کند. کمیته سرپرستی زمین نیازهای اشخاص را برای دسترسی به زمین و حفظ امنیت مالکیت، با درنظرگرفتن نیاز اجتماع به حفظ قابل استطاعت، تنوع کاربری اقتصادی و دسترسی محلی به خدمات موردنیاز را، متعادل می‌کند.

[۷] limited-equity co-ops: نوعی تعاونی مسکن است که در مورد قیمت سهم هر عضو هنگام فروش قوانینی وضع می‌کند به این منظور که قابل‌استطاعت بودن مسکن همیشه حفظ شود.

[۸] mutual housing

منبع: JACOBIN

مطالب بیشتری نیست