رویداهای معماری

آیا تراکم(فشردگی) به تنهایی بحران مسکن اقشار کم‌درآمد را حل می‌کند؟

برخی از طرفداران خانه‌سازی در امریکا معتقدند راه‌حلی اقتصادی برای حل بحران مسکن در این کشور یافته‌اند. ساختن بیشتر و بیشتر خانه و متراکم‌تر ساختن مناطق، به نظر آنان باعث می‌شود عرضه مسکن افزایش یابد و قیمت‌ها پایین بیاید. در بلندمدت ممکن است حق با آن‌ها باشد اما شواهد به شکلی روزافزون نشان می‌دهند که مردم همین حالا به مسکن ارزان‌قیمت نیاز دارند و اقدامات بلندمدت ممکن است دیگر خیلی دیر باشد.

در مطالعه‌ای که مارس امسال توسط مرکز NYU’s Furman که درزمینه‌ی معاملات املاک و سیاست‌گذاری شهری فعالیت می‌کند منتشر شد، مشخص شد که اکثریت واحدهای استیجاری در نواحی ۱۱ کلان‌شهر اول امریکا برای مستأجران طبقه متوسط در همان منطقه مقرون‌به‌صرفه نیستند.fig6

از سال ۲۰۰۶ تعداد جمعیت مستأجران به‌عنوان درصدی از جمعیت ۱۱ کلان‌شهر اول امریکا افزایش پیداکرده است. درصد مردمانی که در واحدهای استیجاری زندگی می‌کنند با جهشی ۵ درصدی از ۳۱ به ۳۶ درصد در فاصله‌ی سال‌های ۲۰۰۶ تا ۲۰۱۴ رسیده است اما برخلاف رشد تقاضا برای واحدهای استیجاری، عرضه این‌گونه واحدها رشدی نداشته است. یافته‌های مطالعه نشان می‌دهد در همه این نواحی رشد جمعیت مستأجران از رشد واحدهای استیجاری پیشی گرفته است.

این عدم تعادل در عرضه و تقاضا نتایجی داشته است. نه‌تنها قیمت اجاره‌بها افزایش پیداکرده است بلکه تعداد بیشتری از مردم را مجبور کرده است به دلیل کاستن از هزینه‌ی مسکن به واحدهای کوچک‌تر نقل‌مکان کنند. این مشکلات تنها طبقه‌ی کم‌درآمد جامعه را تحت تأثیر قرار نداده است بلکه طبقه‌ی با درآمد متوسط هم به همان اندازه درگیر این مشکلات هستند.

جنبش YIMBY

درحالی‌که دولت‌های محلی سعی کرده‌اند راه‌حل‌هایی برای حل بحران روبه رشد پیدا کنند، گروهی فکر می‌کنند که راه‌حل را یافته‌اند: بساز و سریع بساز! جنش YIMBY(Yes in My Backyard) معتقد است که بحران ملی مسکن ارزان‌قیمت یک مشکل ساده اقتصادی است. تئوری پایه‌ای اقتصاد می‌گوید که وقتی تقاضا از عرضه پیشی می‌گیرد قیمت افزایش پیدا می‌کند؛ بنابراین افزایش عرضه یعنی ساختن خانه‌های بیشتر باعث می‌شود قیمت‌ها پایین بیایند.

این جنبش نسبت به آنچه توسط بساز بفروش‌ها قرار است ساخته شود حساسیت خاصی ندارد به شرطی که متراکم و سریع ساخته شود.

همچنان، تئوری اقتصادی در پیش‌بینی کوتاه‌مدت بد عمل می‌کند و همان‌طور که خود کینز اقرار می‌کند: «در بلندمدت همه‌ی ما مرده‌ایم».

 جابجایی به نام تراکم

حتی اگر افزایش عرضه موجب کاهش قیمت در بلندمدت هم بشود، جنبش عجولانه ساخت‌وساز می‌تواند برای مستأجران کم‌درآمد در کوتاه‌مدت مشکل‌آفرین باشد. به‌عنوان‌مثال در شهر سن‌خوزه‌ کالیفرنیا، ۶۷۰ نفر اجاره‌نشین که در یک مجموعه آپارتمان‌های استیجاری زندگی می‌کردند متوجه شدند که به‌زودی محل زندگی‌شان تخریب خواهد شد تا ساخت‌وساز جدیدتر با تراکم بیشتری در محل آن انجام شود.

توجیه برای بزرگ‌ترین تخلیه در سیلیکون‌ولی چه بود؟ تراکم! سازندگان مجموعه ۲۶۰ واحدی را با یک مجموعه‌ی ۶۴۰ واحدی جایگزین خواهند کرد. شرکت سازنده‌ی این مجموعه هم معتقد است بهترین راه‌حل برای پایین آوردن نرخ اجاره‌بها افزایش ساخت‌وساز در بلندمدت است.

اما مستأجران درباره‌ی ‌بلندمدت فکر نمی‌کنند؛ آنها بیشتر نگران این هستند که بهار سال آینده که از محل زندگی‌شان بیرون رانده خواهند شد، کجا زندگی خواهند کرد. مستأجران فعلی قادر به پرداخت اجاره‌بها در مجتمع جدید نخواهند بود. بعضی از آن‌ها در این فکرند که به ۲۰۰ کیلومتر دورتر نقل‌مکان کنند. نزدیک‌ترین جایی که توانایی پرداخت اجاره‌بهایش را دارند.sanjosemap

نقشه‌ای که دانشگاه برکلی از وضعیت جایگزینی‌ها تهیه‌کرده نشان می‌دهد که مثال سن خوزه یک استثنا نیست. بسیاری از اجتماعات دیگر در کالیفرنیا و در سراسر امریکا در معرض این خطر قرار دارند.

تراکم و ارزان‌قیمتی مکمل یکدیگرند

گرچه همچنان تراکم می‌تواند و باید جزئی از معادله مسکن ارزان‌قیمت باشد، اما باید تدبیری اندیشیده شود که این کار در کوتاه‌مدت باعث افزایش قیمت‌ها نشود. مثلاً بسیاری از شهرها تراکم تشویقی دارند که به توسعه‌دهند‌گان (بسازبفروش‌ها) این اجازه را می‌دهد درازای ساخت چند واحد ارزان‌قیمت از تراکم اضافی استفاده کنند.

منبع:

‌THE CENTURY FOUNDATION
مطلبی دیگر
موزه‌ی سولاژ از گروه RCR؛ برندگان پریتزکر ۲۰۱۷