به گزارش روابط عمومی پژوهشکده ثامن، مهندس حمید عرفانیان در هفتمین نشست گفتمان شهر با موضوع «بررسی الزامات و بایسته‌های بلندمرتبه‌سازی در مشهد» که پنج‌شنبه، پانزدهم مهرماه در این پژوهشکده برگزار شد،
صاحب‌نظران در هفتمین نشست گفتمان شهر درباره الزامات بلندمرتبه سازی در مشهد مطرح کردند:
الگوی مصرف بلندمرتبه‌سازی در ایران لوکس‌سازی است/ بحث بر سر چرایی و چگونگی بلندمرتبه سازی است نه در اصل آن/ بلند مرتبه سازی در بافت تاریخی منطق ندارد.
مشاور معاون وزیر راه و شهرسازی در ابتدای این نشست گفت: هویت شهر مشهد بلندمرتبه‌سازی را نمی‌طلبد و بلندمرتبه‌سازی در این شهر معنا ندارد.
به گزارش روابط عمومی پژوهشکده ثامن، مهندس حمید عرفانیان در هفتمین نشست گفتمان شهر با موضوع «بررسی الزامات و بایسته‌های بلندمرتبه‌سازی در مشهد» که پنج‌شنبه، پانزدهم مهرماه در این پژوهشکده برگزار شد، اظهار کرد: اولین چیزی که با آوردن نام مشهد به ذهن مخاطب می‌رسد، اسم امام رضا(ع) است. پیش‌زمینه شهر مشهد، مذهبی است و اقتصاد شهر مشهد ناشی از وجود حضرت رضا(ع) است و از خلاقیت بخش خصوصی ناشی نمی‌شود تا در آن بلندمرتبه‌سازی انجام می‌گیرد. به نظر بنده هویت این شهر، بلندمرتبه‌سازی را نمی‌طلبد، بنابراین بلندمرتبه‌سازی در این شهر معنا ندارد.
مشاور معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: در بسیاری از مواقع تصویرسازی و هویت‌سازی در نساختن است. تمام شهرها برج و ساختمان‌های بلندمرتبه ندارند. موقعیت‌های شهری از درون شهرها، اتفاقات و روابط اجتماعی داخل آنها و اهدافی که دنبال می‌کنند، ناشی می‌شود و در شکل شهر نمود می‌یابد. شناسایی شهری در بسیاری از شهرها از طریق کوتاه بودن ساختمان‌های شهری است؛ از جمله این شهرها می‌توان به برلین و لندن اشاره کرد.
وی خاطرنشان کرد: اگر بلندمرتبه‌سازی را به عنوان مظهر و نماد توسعه بپذیریم، به نظر می‌رسد توسعه باید به صورت متوازن در بخش‌های دیگر نیز صورت گیرد. توسعه امری نیست که در برج و بلندمرتبه‌سازی ظهور کند، توسعه زمانی ظهور می‌کند که اگر برجی دچار حریق شد، امکانات اطفای حریق در آن ساختمان وجود داشته باشد.
خودمان بحران تولید می‌کنیم
عرفانیان ادامه داد: شهرهایی همچون نیویورک و شیکاگو که نماد بلندمرتبه‌سازی دارند، نماد توسعه‌شان ساختمان بلند در مرکز شهر است. اساساً شهرهایی که ارتفاع می‌گیرند، هویت شهری‌شان بر مبنای اقتصاد، تفریح و تفرج تعریف می‌شود که براساس اقتصاد بازار آزاد شکل می‌گیرد، مثل دبی، قطر، سنگاپور. شهرهایی مثل واشنگتن که شهر تجاری نیستند، بلکه کارویژه مدیریتی دارند، مجوز بلندمرتبه‌سازی داده نمی‌شود.
وی عنوان کرد: تمام شهرهایی که بلندمرتبه‌سازی در آن اتفاق افتادن زیرساخت آب آتش‌نشانی دارند، اما آیا ما چنین زیرساختی داریم؟! متأسفانه ما خودمان بحران تولید می‌کنیم و بعد برای مدیریت آن رشته‌هایی می‌گذاریم.
عرفانیان با طرح این پرسش که الگوی مصرف در بلندمرتبه‌سازی چیست، افزود: بلندمرتبه‌سازی معمولاً برای دو نوع کاربری اداری و مسکونی استفاده می‌شود. الگوی مصرف کاربری مسکونی، الگویی است که در هر طبقه بین چهار تا هشت واحد مسکنی زیر پنجاه تا هشتاد متر داشته باشیم، حال آنکه الگوی مصرف بلندمرتبه‌سازی در ایران، لوکس‌سازی است.
در هیچ جای دنیا تراکم نمی‌فروشند
مشاور معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: اوّل باید به این سؤال پاسخ داده شود که بلندمرتبه‌سازی چطوری می‌تواند مشکل سرانه جمعیت ما را حل کند. بنده تصور می‌کنم بیش از سه درصد درآمد شهرداری در حوزه ساختوساز به بلندمرتبه‌سازی مربوط می‌شود، وگرنه توجیه ندارد که شهرداری‌ها برای کسب درآمد سه درصدی، آن هم در مقیاس وسیع در تمام شهرها مرتکب بلندمرتبه‌سازی شوند. از این رو این بلندمرتبه‌سازی فقط برای کسب درآمد شهری است.
وی با اشاره به اینکه در هیچ کجای دنیا تراکم نمی فروشند، افزود: درحالی که تعریف استاندارد بلندمرتبه‌سازی را به درستی دریافت نکرده‌ایم، برای بلندمرتبه ساختن اقدام کرده‌ایم. بلندمرتبه‌سازی به اسلام ربطی ندارد، اگر بخواهیم امر مادی را با جهان‌بینی اسلامی توجیه کنیم، نیویورک مذهبی‌ترین شهر جهان خواهد بود. بلندمرتبه‌سازی کاری مادی، اقتصادی و فنی است، از این رو بحث باید تکنیکی و فنی باشد.
عرفانیان افزود: معماران و شهرسازان کسانی هستند که هویت شهری را کدگذاری می‌کنند و مردم کسانی هستند که کدگشایی می‌کنند. اگر این رابطه کدگذاری و کدگشایی درست نباشد، شاهد شرایط و اتفاقاتی هستیم که امروز به چشم می‌بینیم. زادگاه بنده شهر مشهد است، اما زمانی که به این شهر وارد می‌شوم، قسمت‌های توسعه‌یافته آن را بلد نیستم، چراکه این مناطق بی‌هویت هستند. هرج و مرجی که به دلیل بلندمرتبه‌سازی به وجود آمده است، هویت تاریخی ما است.
مشاور معاون وزیر راه و شهرسازی یادآور شد: بنده با بلندمرتبه‌سازی به هیچ وجه مخالف نیستم، اما وقتی از ساختمان‌های پنجاه طبقه در مشهد سخن به میان می‌آید، باید پرسید چگونه به این عدد رسیدید و ملاک چه بوده است. این شهر به این همه ساختوساز چه نیازی دارد؟ مدیریت شهری با این همه بلندمرتبه‌سازی و خالی ماندن این برج‌ها چه کمکی به حل مشکل مسکن و ترافیک کرده است؟ بنده با بلندمرتبه‌سازی مشکلی ندارم بلکه با چرایی این مساله مشکل دارم. از بلندمرتبه‌سازی چه چیزی عاید شهروندان می‌شود؟
شورای شهر باید در برابر آتش‌سوزی برج سلمان واکنش نشان می‌داد
عرفانیان خاطرنشان کرد: دولت برای شهرداری‌ها امکان کسب درآمد پایدار فراهم نکرده است و شهرداری نیز نمی‌تواند از این عادت درآمدزایی خود دست بردارد، حتی اگر وزرا هم شهردار بشوند، شاید همینطور عمل کنند، چراکه شهرداری درآمد دیگری ندارند و این موضوع یک واقعیت است نه بحثی سیاسی. ما ساختار نداریم، از این رو نباید نقشه‌ای طرح کنیم که این ساختار غلط را توسعه دهد. توسعه بیش از آنکه سخت‌افزاری باشد، نرم‌افزاری است. در مشهد زیرساخت آتش‌نشانی و حمل‌ونقل وجود ندارد.
مشاور معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: سیستم ایمنی شهری ما ضعیف است و ظرف پانزده الی بیست سال دیگر با فجایعی روبه‌رو می‌شویم که هم شهرداری و شورای شهر با مشکل مواجه خواهند شد. شورای شهر باید در برابر برج سلمان واکنش نشان می‌داد و خروجی این مسئله باعث می‌شد، اتفاقی بیفتد. شک نکنید در پانزده سال آینده ده‌ها برج همچون برج سلمان خواهیم داشت.
عرفانیان خاطرنشان کرد: مقررات ملّی ساختمانی ما جهانی نیست و با این مقررات ملّی ساختمان در هیچ جای دنیا نمی‌توانیم ساختمان بسازیم. وقتی این مقررات اینقدر ضعیف است، چرا باید برای داشتن ساختمان بیست‌وهشت طبقه جان و سرمایه مردم را به خطر بیندازیم؟ حال با این بیست‌وهشت طبقه و بیشتر از آن و با ارتفاع صدوبیست متر چه تغییر جهانی‌ای می‌توانیم ایجاد کنیم؟ چه رویکرد اقتصادی‌ای داریم؟ با بلندمرتبه‌سازی با دست خودمان زمینه ایجاد بحران را فراهم می‌کنیم، حال آنکه ما به مدیریت بحران مجهز نیستیم.
بلندمرتبه‌سازی یک ضرورت مدیریت شهری است نه ضرورت اقتصادی
در ادامه دکتر محمّد سهیلی با طرح این سؤال که از چه زاویه‌ای به بحث بلندمرتبه‌سازی در مدیریت شهری باید نگاه کنیم، خاطرنشان کرد: نکته نخست آن است که برای اینکه بتوانیم پدیده و نیازی را مدیریت کنیم، ابتدا باید آن را به رسمیت بشناسیم. با تهدید قلمداد کردن بلندمرتبه‌سازی و با نگاه منفی و تهدید امکان مدیریت صحیح این پدیده را از بین می‌بریم. نکته دوم این است که آیا بلندمرتبه‌سای برای شهری همچون مشهد مطرح است. به اعتقاد بنده باید به مسئله تراکم جمعیتی پاسخی صحیح داده شود. نکته سوم بحث اقتصادی موضوع است که ما با بلندمرتبه‌سازی به لحاظ اقتصادی در شهر مواجه هستیم و برخلاف آنچه تصور می شود، جنبه اقتصادی مهم‌ترین جنبه بلندمرتبه‌سازی نیست.
این عضو شورای شهر مشهد عنوان کرد: بلندمرتبه‌سازی یک درصد از تعداد پروانه‌های ساختمانی و ده درصد از درآمدهای آن را به خود اختصاص داده است و در حال حاضر این ده درصد به کمتر از پنج درصد کاهش پیدا کرده است. حدود سه درصد از درآمدهای ساختوساز شهری به بلندمرتبه‌سازی مربوط می‌شود و این مسئله مؤید آن است که این بلندمرتبه‌سازی برای درگیر شدن ضرورت جدی ندارد.
وی افزود: برای اینکه ترافیک و تردد را در شهر کنترل کنیم، به بلندمرتبه‌سازی نیاز داریم. اندازه مطلوب شهر براساس شاخص تلفیقی که به رشد افقی، عمودی و حمل‌ونقل شهری بستگی دارد، یک ساعت است. اگر اندازه مطلوب شهر را بخواهیم به اندازه یک ساعت حفظ کنیم با توجه به مسئله محدودیت معابر و افزایش تعداد وسایل نقلیه باید چاره جدیدی بیندیشیم.
سهیلی با تأکید بر اینکه به بلندمرتبه‌سازی به عنوان یک ضرورت برای مدیریت شهری نگاه می‌کنیم نه ضرورت اقتصادی، تصریح کرد: در گذشته طرح پارت به تصویب کمیسیون ماده پنج رسیده بود که این طرح، مبنا بود، هرچند اشکالاتی هم داشت و بیشتر مطالعات بلندمرتبه‌سازی بود تا طرح تفصیلی بلندمرتبه‌سازی. براساس این طرح امکان بلندمرتبه‌سازی در نقاط مختلف شهری وجود داشت و حال براساس استفاده یا سوءاستفاده‌ای که از این طرح شد مجوزهایی که از نقاط خاصی از شهر صادر شد و برج‌سازی‌هایی صورت گرفت.
این عضو شورای شهر مشهد افزود: ضوابط بلندمرتبه‌سازی در ابلاغ طرح جامع شهری وجود نداشت که مقرر شد این ضوابط در ادامه به تصویب کمیسیون ماده پنج و شورای عالی راه و شهرسازی برسد. در گام نخستی که شهرداری و شورای شهر این ضوابط را بررسی کرد و ضوابط بلندمرتبه‌سازی را در دو بخش ضوابط احداث بنا و ضوابط جایگزینی پهنه‌های بلندمرتبه تصویب کردیم. در این ضوابط مشخصاً تعیین شد که تمامی نقاط شهر عرصه بلندمرتبه‌سازی نیست، بلکه فقط پهنه‌ها و محورهای خاص می‌تواند برای بلندمرتبه‌سازی استفاده شود.
درآمد شهرداری از بلندمرتبه‌سازی به یک درصد هم نمی‌رسد
وی عنوان کرد: این مصوبه محدودسازی دیدگاهی بود که در گذشته وجود داشت. براساس مصوبات شورای شهر بلندمرتبه‌سازی در سه بخش ده طبقه، ده طبقه تا بیست‌وهشت طبقه و بیشتر از بیست‌وهشت طبقه مطرح شد. البته بیشتر از بیست‌وهشت طبقه در گذشته هم مصداق داشت و در حال حاضر پروانه‌هایی برای پنجاه‌ویک طبقه هم موجود است. این اقدامات در واقع مقید ساختن و محدود کردن بلندمرتبه است.
سهیلی خاطرنشان کرد: در بهترین دوره کاری یعنی سال ۹۱ و ۹۲ بحث بلندمرتبه‌سازی یک درصد پروانه‌ها و ده درصد درآمدهای ساختمانی را به خود اختصاص داده است و این موضوع کاملاً قابل ارزیابی است. اینکه در سه سال اخیر مجوزهای بلندمرتبه‌سازی پنج درصد کل مجوزهای سال‌های گذشته است هم قابل ارزیابی است. درآمد شهرداری در سه سال اخیر در بلندمرتبه‌سازی به یک درصد درآمدهای ساختوساز نمی‌رسد که می‌توانیم مستندات آن را ارائه کنیم.
این عضو شورای شهر مشهد تصریح کرد: تراکم‌فروشی برای شهرداری جنبه اقتصادی ندارد. کمیسیون برنامه و بودجه اگر بررسی کند که بلندمرتبه‌سازی جایگاه مادی برای شهرداری ندارد، پس هیچ ارگان دیگری نمی‌تواند بگوید این مسئله برای شهرداری جنبه درآمدی دارد. این واقعیت را باید پذیرفت که بلندمرتبه‌سازی یک ضرورت شهری است.
وی خاطر نشان کرد: قانون برای ساختوساز رویه تعریف کرده است که براساس آن مشاوره تخصصی باید نظر تخصصی بدهد و بعد پس از نظرخواهی از مردم و مطرح شدن در شورای شهر، به کمیسیون ماده پنج ارجاع داده شود و اگر مغایرتی وجود داشت، شورای عالی شهرسازی باید به مبحث وارد شود. در شورای شهر به این قانون پایبند هستیم.
سهیلی افزود: شورای شهر در سال‌های گذشته در حوزه صدور پروانه شصت درصد کاهش درآمد داشته و این به معنای آن است که درآمد شهرداری از محل صدور پروانه کاهش پیدا کرده است.
با بلندمرتبه‌سازی دیگر به نشانه‌سازی شهری نیازی نیست
در بخش دیگری از نشست، مهندس سهراب مشهودی؛ مدیر گروه شهرسازی انجمن مشاوران عنوان کرد: سؤال بلندمرتبه‌سازی آری یا نه، سؤال مع‌الفارقی است. بنابراین این سؤال مطرح نیست، بلکه چرایی و چگونگی بلندمرتبه سازی مطرح است. بدیهی است که استفاده از متراکم در نقاطی برای مردم ممکن می‌شود.
وی با اشاره به نظریه «شهرهای متراکم» تصریح کرد: دلایل عمده‌ای در حمایت از نظریه «شهرهای متراکم» در دنیا وجود دارد که یکی از این دلایل، استفاده از تسهیلات و تجهیزات بهینه شهری است. به طور مثال در شهرسازی اموری به عنوان سرانه مطرح است و یکی از اشتباه‌ترین مباحث مطرح در سرانه، سرانه معبر است، چراکه معبر هیچ شهری در دنیا بیشتر از سی‌وسه درصد رشد نداشته است، در صورتی که سرانه بیست‌وپنج متر در تراکم چهارصد درصد تمام سطح شهر را به معبر تبدیل می‌کند. بنایراین این نظریه، ساخت ساختمان‌های زیاد در شهر را توجیه می‌کند.
مدیر گروه شهرسازی انجمن مشاوران خاطرنشان کرد: زمانی که شهرها زیاد بزرگ می‌شوند به نشانه‌ساز نیاز دارند. با توجه به شرایط فعلی دیگر نیازی نیست که چیزی با عنوان برج میلاد برای نشانه‌سازی داشته باشیم، به طور مثال در شهر تهران برخی ساختمان‌ها از برج میلاد نشانه‌ساز بهتری هستند.
مشهودی گفت: مناطق شهری‌‌ای که به دلایل مختلفی چون ترافیک، کمبود تأسیسات و بناهای مختلف و باارزش نباید در آن بلندمرتبه‌سازی کرد، باید شناسایی شود. بنابراین کجا بسازیم و کجا نسازیم و چطور بسازیم، سؤالی مهم و اساسی در مبحث بلندمرتبه‌سازی است. بلندمرتبه‌سازی را نمی‌توان در بافت تاریخی انجام داد، چراکه این کار منطق ندارد. پیشگیری از این اقدام نیازمند نقشه‌ای است که نخست به ما بگوید کجا بسازیم.
وی افزود: بلندمرتبه‌سازی تا جایی امکان‌پذیر است که حقوق همسایه، ساکنان و شهر از بین نرود. در بسیاری از موارد باید به حق بهره‌ور آتی هم توجه کرد. اگر این نکته‌ها لحاظ شود، نُه معیار باید مدنظر قرار گیرد که از جمله می‌توان به سلامت و بهداشت، معیارهای زیبایی و بصری، معیارهای مربوط به پستی و بلندی، معیارهای مرتبط با آب و هوا و اقلیم، معیارهایی مربوط به عرف و سنن، معیارهای مربوط به دین اشاره کرد.
مدیر گروه شهرسازی انجمن مشاوران خاطرنشان کرد: براساس نظریه «شهر متراکم» اگر شهری خوب طراحی شده باشد، با هر تراکمی سطح معابر از بیست‌وپنج درصد بیشتر نمی‌شود، چراکه بخشی از تراکم شهری عمودی می‌شود. اگر هنوز با شیلنگ و نردبان اطفای حریق می‌کنیم، مشخص است که نباید بلندمرتبه‌سازی انجام دهیم.
تنها سه الی چهار هزار پلاک در مشهد امکان بلندمرتبه‌سازی دارند
در ادامه نشست، دکتر اکبر دیسفانی، پژوهشگر و مدرس حوزه برنامه‌ریزی شهری اظهار کرد: تعریف ساختمان بلند می‌تواند مبحث چالش برانگیزی باشد. اصولاً چند عامل ساختمان بلند را تعریف می‌کند: نخست آنکه این ساختمان خود را از محیط پیرامون مجزا می‌کند یا اینکه ابزار تکنیکی خاصی برای ایجاد آن لازم است. حال براساس طرح جامع شهری مشهد این میزان دو الی سه طبقه است. بنابراین می‌توانیم از سه طبقه بیشتر را ساختمان بلندمرتبه تلقی کنیم. در طرح جامع شهری پهنه‌های بلندمرتبه‌سازی مشخص شده است. براساس پژوهشی میان‌مرتبه‌سازی را از هفت الی یازده طبقه و بیشتر از دوازده طبقه را به عنوان بلندمرتبه‌سازی مورد توجه قرار دادیم.
وی با اشاره به اینکه برای نخستین بار بلندمرتبه‌سازی در شیگاگو توانست اعتبارآفرینی کند، یادآور شد: در ایران از اواخر دهه بیست و اوایل دهه سی ساختمان بلندمرتبه‌ای در خیابان جمهوری احداث شد.
دیسفانی افزود: در بحث مکان‌یابی بلندمرتبه‌سازی دو موضوع را در نظر گرفتیم: نخست براساس مکان‌یابی کاملاً بر مبنای الگوی سیستم‌های حمل‌ونقل است و دوم مجاورت فضای عمومی، پارک‌ها و مناطق فرسوده که می‌تواند باعث تحریک توسعه در این مناطق شود.
این پژوهشگر حوزه برنامه‌ریزی شهری یادآور شد: باید به الگوهای پسامدرن و جهان‌بینی اسلامی توجه کنیم تا چندصدایی در جامعه حاکم شود. در جهان‌بینی اسلامی باید به حق همسایگی، به هم پیوستگی و آسیب نرساندن و محترم شدن اموال دیگران توجه کنیم. اما فارغ از هر الگویی بلندمرتبه‌سازی در تمام نقاط شهری با شرط مربوط به اصول تراکم‌پذیری زمین می‌تواند اتفاق بیفتد که مباحثی همچون عدم سایه‌اندازی، رعایت فاصله مناسب با ارتفاع و تأثیرپذیری از سایر بناها و… باید رعایت شود.
وی افزود: نزدیک به نودوپنج درصد از بلندمرتبه‌سازی‌هایی که صورت گرفته در یک زمین اتفاق افتاده است، از این رو با گزینه‌های بسیار محدودی در بلندمرتبه‌سازی مواجه هستیم و دستمان در بلندمرتبه‌سازی باز نیست و عمده مناطق شهری مناطقی هستند که بلندمرتبه‌سازی در آن ممنوع است. حال مدیریت شهری می‌تواند اولویت‌بندی این لایه‌ها را تغییر دهد.
دیسفانی افزود: این اجازه را به صاحبان زمین‌هایی که امکان بلندمرتبه‌سازی دارند، بدهیم که این امکان را پیگیری کنند. در حقیقت تعداد زمین‌هایی که ظرفیت بیشتر از دوازده طبقه را دارند شاید حدود سه الی چهار هزار پلاک از ششصدوسه هزار پلاک ثبتی در شهر مشهد باشد، پس در بلندمرتبه‌سازی با پلاک زیادی مواجه نیستیم و بسیاری از این اراضی برای بلندمرتبه‌سازی مراجعه نمی‌کنند. در مشهد تجربه بلندمرتبه‌سازی اقتصادی بوده است، نه لوکس. بنابراین به شناخت‌های بهتری از درون مشهد احتیاج داریم.
منبع: [button color=”white” size=”normal” alignment=”none” rel=”follow” openin=”samewindow” url=”http://s3c.ir/Newss/Single/257″]پژوهشکده ثامن [/button]
