اولین مناظره انتخابات ریاست جمهوری با موضوع «اجتماعی اقتصادی» بهانهای شد تا بار دیگر بحران مسکن به موضوع بحث و گفتوگوی سیاسیون بازگردد. اکثر کاندیداها ترجیح دادند به جای گفتوگو دربارهی علت واقعی وقوع این شرایط و راهحلهای آن، تنها وجود آن را متذکر شوند. در مواردی نیز که راهحلهایی پیشنهاد دادند که مانند قبل مُسکنهایی موقت برای این بحران هستند.
در چه وضعیتی هستیم؟
[epq-quote align=”align-left”]به بیان سادهتر، مسکن که باید کالایی مصرفی میبود و روند پایداری از تولید، استفاده، معاملات و مرمت-بازسازی را طی میکرد، تبدیل به کالایی سرمایهای شده است[/epq-quote]خیلی خلاصه و ساده، صنعت مسکن و ساختمان به حدود رشد منفی هفده درصد سقوط کرده است؛ این یعنی ساخت ساختمانهای جدید تقریبا متوقف شده است و مطالبهای در بازار برای ایجاد مسکنهای جدید نیست. در عین حال حدود ۲.۵میلیون واحد مسکونی در کل کشور خالی مانده است که ۴۹۰هزارتای آنها در استان تهران واقع شدهاند. البته بخشی از این خانههای خالی، مسکن مهرهایی هستند که یا به دلیل کیفیت خریداران در آن حاضر نشدهاند یا به عنوان سرمایه آن را احتکار کردهاند. بخش دیگر هم خانههای گرانقیمت در بافت برخوردار شهرها هستند.
این تعداد خانه خالی در حالی است که یک میلیون و ۱۶۰هزار خانوار ایرانی بدون مسکن یا بد مسکن هستند و به همین دلیل در احکام برنامهی ششم تا سال ۱۴۰۱ توسعه سازماندهی ساخت حدود هفت میلیون مسکن برای رفع کمبود فعلی و نیاز حین برنامه و سه میلیون و ۸۰۰هزار نوسازی واحدهای فرسوده و بهسازی یک و نیم میلیون واحد مسکونی بر عهده دولت گذاشته شده است.
این تعداد مسکن خالی و این تعداد نیازمند مسکن، بیانکنندهی عدم تعادل در این بازار است. در این شرایط قیمتها متناسب نیست، صاحبان املاک علاقهای به فروش یا اجاره ندارند،خریداران خُرد هم توان یا تمایلی به خرید ندارند و سرمایهگذاران نیز ترجیح میدهند پول خود را دیگر وارد این صنعت راکد نکنند.
چرا در چنین بنبستی گیر کردهایم؟
[epq-quote align=”align-left”]راهحلهای پیشنهادی برای این بحران اگر با هدف و برنامهی تبدیل دوباره این کالا به یک کالای مصرفی نباشد، همگی مُسَکنهای موقت هستند؛ مسکن مهر، پرداخت وام و … هیچ کدام اصل مشکل را هدف نگرفتهاند. حتی این موارد میتوانند علیه هدف خود تبدیل شوند و بحران را وخیمتر کنند[/epq-quote]ضعف اقتصاد ملی، بیتمایلی عمومی به تولید و تلاطم تورم در کنار ضعفهای قانونی، انگیزهای است تا دارندگان سرمایه به جای جاری کردن پول و سرمایه خود در روندهای تولیدی، آنها را به اشکالی غیر از پول در بیاورند تا بتوانند ارزش آن را حفظ یا به شکلی غیرمولد افزایش دهند. در دورههای مختلف با افزایش نقدینگی، بازارهای کالاهای سرمایهای، این پولهای بلاتکلیف را به خود جذب میکند. در نیم قرن اخیر هر از چندی بازارهای ارز، طلا، خودرو، کالاهای هنری و حتی خط موبایل متناسب با ظرفیت خود این پولها را جذب خود کردهاند اما در این بین مسکن و املاک جذابیتی همیشگی بوده است.
به بیان سادهتر، مسکن که باید کالایی مصرفی میبود و روند پایداری از تولید، استفاده، معاملات و مرمت-بازسازی را طی میکرد، تبدیل به کالایی سرمایهای شده است. به همین دلیل است که هم بازار آن نسبت به واقعی شدن قیمت آن مقاومت میکند و هم نسبت قیمت این کالا در مناطق مختلف شهر و کشور متفاوت است. این کالای سرمایهای که خریدارش قصد بورسبازی و فروش آن را دارد در چرخهی اجاره قرار نمیگیرد و اگر امکان فروشش به قیمتی بالاتر از خرید وجود نداشته باشد احتکار میشود. سرمایهداران بزرگی نیز که با خرید واحدهای متعدد و گران قیمت پول خود را تضمین کردهاند چون خارج از چرخه تولید و معتقد به انباشت سرمایه هستند، صدها و هزاران واحد مجتمعهای خود را خالی رها کردهاند.
انقلاب اقتصادی: تنها راه حل خروج از بحران همیشگی مسکن
[epq-quote align=”align-left”]اصلیترین اقدام لازم، تمهیداتی مانند اخذ جریمه، مالیات و تهدید به سلب مالکیت املاک احتکار شده است بهگونهای که خصوصا مالکان عمده را به بهرهبرداری از آنها وادار کند. این تهدید میتواند بر اساس افزایش پلهای مالیات تعریف شود[/epq-quote]راهحلهای پیشنهادی برای این بحران اگر با هدف و برنامهی تبدیل دوباره این کالا به یک کالای مصرفی نباشد، همگی مُسَکنهای موقت هستند؛ مسکن مهر، پرداخت وام و … هیچ کدام اصل مشکل را هدف نگرفتهاند. حتی این موارد میتوانند علیه هدف خود تبدیل شوند و بحران را وخیمتر کنند.
اصلیترین اقدام لازم، تمهیداتی مانند اخذ جریمه، مالیات و تهدید به سلب مالکیت املاک احتکار شده است بهگونهای که خصوصا مالکان عمده را به بهرهبرداری از آنها وادار کند. این تهدید میتواند بر اساس افزایش پلهای مالیات تعریف شود. با مالیات پلهای با راکد نگاه داشتن این املاک (اعم از مسکونی یا زمینهای آماده ساخت، زراعت یا تولیدی) بعد از چند سال هزینهی مالیاتی از قیمت ملک بیشتر شده و منجر به مصادره شود. چنین ضابطهای با مجاب کردن مالکین به بهرهبرداری از املاک، اجاره یا فروش آنها، قیمت بازار مسکن را متعادل میکند و از طرف دیگر ظرفیت عظیمی را برای تولید آزاد میکند. البته در این برنامه، حتما بین مالکان خُرد یا کمسرمایه با احتکار کنندگان کلان باید تفاوت گذاشت؛ معیار این تفاوت میتواند ارزش املاک راکد باشد.
از طرفی با منطقی شدن قیمت، املاک خالی مانده پر میشود و صنعت مسکن برای تامین مشتریان جدید بازار به راه میافتد، املاک زراعی یا کارگاهی نیز یا فعال شده یا به افرادی منتقل خواهند شد که توان و انگیزهی فعال کردن این املاک را دارند. سرمایههای آزاد شده از فروش اموال نیز ظرفیتی هستند که امکان هدایت آنها به عرصه تولید وجود دارد.
اما این همه ماجرا نیست…
[epq-quote align=”align-left”]درست است که دولتمردان راستگرا صراحتا با چنین اقدامی که منجر به مداخلهی بیشتر دولت و همچنین کنترل بازار خواهد شد مخالفند، اما موانع سیاسی این حرکت بیش از اختلافات نظری، فساد و تغییر طبقه اقتصادی مسئولین است. مسئولینی که بعضا خود یا بخشی از این جریان احتکار مسکن یا با مورد نفوذ رانتبازها هستند[/epq-quote]آغاز چنین جراحی اقتصادیای بیخطر و آسان نیست و همچون تیغی دولبه در صورت عدم برنامهریزیِ همهجانبه میتواند موجب یک تورم سهمگین و سقوط اقتصاد بیشتر شود. از همان لحظه اول اعلام چنین ضابطهای، شوک وارده حجم زیادی از سرمایه به دنبال تبدیل خواهد گشت. حجم نقدینگی آزاد شده، برای هضم میتواند به ظرفیتهای فعال تولیدی هدایت شود که متاسفانه در شرایط فعلی کشور به شدت آسیبخوردهاند. در این صورت نقدینگی سرگردان به دنبال بازارهای مشابه مانند سپردههای سودده، سکه، ارز یا … خواهد گشت و تا حد توان به آنها منتقل خواهد شد و تنها «بخشی» از مشکل از صنعت مسکن خارج میشود. همزمان، بسیاری از محتکرین به جعل اسناد و اجاره و فروشهای صوری روی خواهند آورد که نظارت دقیق سیستمی را میطلبد.
حتما چنین جراحیای باید با تغییر ضوابط بانکی، جلوگیری از تولید پول جعلی توسط بانکها و اخذ عوارض و مالیات از سپردههای سنگین بانکی همراه باشد؛ در غیر این صورت تنها مشکل به مجموعهی پرآسیب و معیوب دیگری هدایت خواهد شد. بازارها و عرصههای سرمایهگذاری مشابه غیرتولیدی نیز ظرفیتی محدودی دارند و بخش زیادی از این نقدینگی سرگردان خواهد ماند. با این افزایش نقدینگی حتما تورم و توان خرید مردم کم خواهد شد؛ در حالی که انگیزه این جراحی افزایش قدرت اسکان آنها بوده است. به همین دلیل است که چنین جراحیای نیاز به مداخله مستقیم، فعال و محرک دولت برای افزایش ظرفیت تولید و صنعت، نظارت دقیق بر بازار، جلوگیری از فرارهای مالیاتی و حمایت مستقیم از قشر آسیبپذیر را میطلبد.
درست است که دولتمردان راستگرا صراحتا با چنین اقدامی که منجر به مداخلهی بیشتر دولت و همچنین کنترل بازار خواهد شد مخالفند، اما موانع سیاسی این حرکت بیش از اختلافات نظری، فساد و تغییر طبقه اقتصادی مسئولین است. مسئولینی که بعضا خود یا بخشی از این جریان احتکار مسکن یا با مورد نفوذ رانتبازها هستند. یکی از موانع انجام این جراحی یا عوامل به انحراف کشیدن آن همین جریان قدرتمند خواهد بود. با این وصف تنها دولتی پاکدست و مستقل توان انجام چنین جراحی را خواهد داشت. این انقلاب اقتصادی، مانند بندبازی است که باید تمامی پارامترهای بازی را همزمان کنترل و هدایت کرد و عدم تعادل در هر بخشی از آن موجب سقوط خواهد بود.
