رهن ثانویه؛ مجموعه سیاست‌های جایگزین در تامین مسکن (بخش اول)

[divider]بازار رهنی چیست؟[/divider]

بازار رهن از جمله روش های مطرح در تأمین مالی بخش مسکن به شمار می‌رود. زمانی که متقاضی مسکن، پول نقد بابت خرید نداشته باشد و فروشنده نیز به دلیل نداشتن اطمینان حاضر به فروش قسطی مسکن خود نباشد، بانک به‌عنوان واسطه میان خریدار و فروشنده مسکن وارد معامله می‌شود.

در تشکیل بازار رهن ثانویه، معامله خریدوفروش مسکن با وساطت بانک و کارگزاری معتبر انجام خواهد شد و کارگزار به‌عنوان حلقه واصل میان خریدار، فروشنده و بانک خواهد بود و در بازار رهن ثانویه، بانک به نیابت از طرف خریدار که خانه‌اش در رهن بانک قرار می‌گیرد پول را به فروشنده پرداخت می‌کند و خریدار نیز اقساط واحد خریداری‌شده را در زمان معین به بانک می‌پردازد. به‌واسطه تشکیل این بازار امر خریدوفروش مسکن به‌راحتی انجام خواهد شد ضمن آن‌که نیاز خریدار به خرید قسطی مسکن در این بازار توسط بانک عامل تأمین می‌شود. با صدور مجوز بانک مرکزی، همه بانک‌های تجاری می‌توانند صندوق‌های سپرده‌گذاری ایجاد کنند و به خریداران وام‌های بلندمدت ۳۰ ساله بپردازند.

بازار رهن ثانویه، به‌واقع ازجمله روش‌های بسیار مؤثر برای افزایش اعتبارات و سرمایه‌های بخش مسکن است. همچنان که در حال حاضر روش استقراض برای تأمین منابع مالی مسکن صرفاً اخذ تسهیلات از سیستم بانکی است؛ اما در روش بازار رهن ثانویه بانک منتظر بازپرداخت ۱۵ ساله‌ی وام‌های ساخت نمی‌شود، بلکه بانک سند و وثیقه‌های وام‌گیرندگان را به شرکت‌های سرمایه‌گذاری زیر نظر خود می‌دهد و این شرکت‌ها در مقابل دریافت این وثیقه‌ها، بدهی افراد را به اقساط تبدیل کرده و به‌صورت اوراق بهادار منتشر می‌کنند. از این اصل اعتباری که بانک به افراد پرداخته است، به بانک بازگردانده شده و بانک مجدداً می‌تواند به تعداد دیگری از متقاضیان وام دهد. بدین‌جهت گفته می‌شود با اجرای رهن ثانویه‌ی مسکن، قدرت وام‌دهی بانک‌ها تا ۱۲ برابر می‌تواند افزایش پیدا کند

[divider]مکانیسم اجرایی[/divider]

به‌طور خلاصه مکانیسم بازار مذکور به‌این‌ترتیب است که بانک‌هایی که نسبت به پرداخت تسهیلات جهت خرید و یا ساخت مسکن اقدام می‌نمایند در قبال تضمین بازپرداخت تسهیلات مذکور، اموال غیرمنقول فوق (ملک) را در رهن خود می‌گیرند که اصطلاحاً رهن اولیه نامیده می‌شود . با رهن مذکور به یک ترتیب ملک در رهن جز دارایی‌های بانک محسوب خواهد شد که در صورت عدم پرداخت اقساط امکان صدور اجرائیه و مزایده ملک برای بانک فراهم می‌شود.

در شرایط فعلی در کشور ما ملک در رهن بانک تا انتهای مدت بازپرداخت اقساط در رهن بانک باقی می‌ماند و پس از پرداخت تمامی اقساط و تسویه کامل بدهی نسبت به فک رهن و آزادسازی آن اقدام می‌شود .

در بسیاری از کشورهای دنیا جهت توسعه و تعمیق بازارهای مالی و تأمین منابع جدید پس از گذشت مدت کوتاهی از رهن اولیه، بانک‌ها طلب خود را از محل کالای تحت رهن که تبدیل به دارایی‌های قابل‌عرضه از طریق انتشار اوراق رهن ثانویه در بازار سرمایه با سازوکار مشخص و از طریق ارکان تعیین‌شده به سرمایه‌گذاران و مشتریان بالفعل می‌نمایند و مجدداً منابع اولیه خود را بازیابی نموده و امکان اعطای تسهیلات جدید را خواهند داشت بدیهی است که تکرار عمل فوق به‌دفعات موجب خلق منابع جدید برای بانک‌ها و امکان اعطای تسهیلات به تعداد افراد بیشتر با سقف‌های بالاتر را فراهم خواهد نمود.

مطلبی دیگر
مبلمان شهری خلاقانه؛ سایبانی برای مردم